何清涟:中国的房地产泡沫为何还坚硬?
【希望之声2012年9月4日讯】从两年前开始,中国那巨大的房地产泡沫就处在海内外「破也,破也」的预期当中。但是,在经历了两年的房屋销售下滑及信贷供应收紧这双重挤压之後,到今年6月,房地产行业居然还出现回暖现象。与此同时,爱尔兰、意大利、西班牙先後发生了房地产危机,深陷经济萧条的泥潭且不知何时才能走出。

是什麽原因让中国的房地产能够一直熬到现在?说起来,这还真要归功於中国那半吊子「市场经济」,如若不是中国的房市始终处在政府的半行政干预之下,它的命运绝对不会比欧洲那几个国家的同行好。

中国房地产业有几个上述欧洲国家没有的「优势」(最後必将转化为劣势),近几年是这几大「优势」在支撑房地产业:

地方政府因土地财政的关系,与房市几乎是休戚相关。因此,近两年各地政府在经济方面的头等大事是救市。为了救市,各地政府各出奇招。针对购房者的奖励有:给予住房补贴、住房公积金放宽、经济适用房购买条件降低、恢复第二套房公积金贷款、调整公积金首付比例和最高限额、提供交易契税补贴或者减免房地产交易契税、商业贷款可转公积金贷款、购房办户口等等。针对开发商的措施有:调节税务徵缴节奏,减免城建费用、金融信贷放宽、项目规划审批可分期开发、土地竞买保证金下调。其中杭州市政府救市力度最大,在政府文件《关於促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》中,不仅对商品房、存量房交易税费补贴作出详细说明,住房公积金贷款条件也有很大放宽;此外,还从土地款支付方面作出退让,帮助开发商度过难关。

——地方政府这些措施所起的作用,几乎完全抵销了央行通过银行贷款限制的作用。

中央政府的默许,这是中国特色的政治所致。自从2009年中央政府推出四万亿救市(一说是五万亿),导致中国房地产价格疯涨,为了做出对金融负责的姿态,中央政府必须限制银行放贷。但地方政府救市的各种措施并非秘密,通过媒体报导全社会皆知,对此中央政府假装不知道。所谓银根紧了一阵之後,到去年第四季度其实已经放松。今年的「四万亿2.0版」在遭遇各方面反对与激烈批评之後暂告中止,但银根却未再收紧,房产企业通过各种渠道融资贷款已经不太困难。

需要说明的是,今年中央政府支持房地产,还出自一项非常实际的考虑。今年中共高层的权力斗争之激烈已惊动世界,目前权斗方酣,应付政治危机已经精疲力尽,无论如何也不能在十八大权力交接前後再发生经济危机。因此,维持现状,不让经济危机在十八大召开之前这个时间点出现,是国务院与财经口的高官们必须死守的一条底线。因此,最有可能成为危机引爆点的房地产市场是重点防守目标——中国当局今年提出「保卫十八大」这一口号,一般人也许以为是防止政变、民变,但我猜想,防范经济硬着陆——即防范房地产业成为金融危机的引爆点才是「保卫十八大」当中最重要的内容。

有了地方政府的明面支持与中央政府的暗中支持,中国的房地产开发商才能避免破产命运。在银行收紧银根之时,金融业变通出各种融资渠道,如通过信托基金为房地产商融资,这是2010年以来房地产开发商的「救命稻草」。用益信托工作室发布《2011年房地产信托发展报告》称,2011年全年共发行 1,003款房地产信托产品(含保障房),发行规模为2,864.1亿元,同比分别增长66.33%和43.7%。2011年通过房地产信托融资规模最大的是万达,发行了10款产品共71.76亿元;其次是万科发行了8款产品融资规模达48.93亿元。不过,信托基金的发放对象主要是大的房地产公司,如万科、万达等,中小规模的房地产商不在此列。此外,私募票据也是房地产商一个新的融资工具。今年2月间,中国私募股权基金安泰盘实表示,计划在未来18个月完成所管理的30亿元人民币投资,主要投向中小型开发商的优质资产。

也正因为有政府托市,今年地产开发贷款的利率在降低,融资难度变小,房地产商的融资环境在好转。渣打银行对房地产行业的调研中,30家调研对象中有 22家开发商表示在最近几个月获得银行贷款越来越容易。除此之外,根据开发商们反映,由於基准利率两次下调降低了银行间的融资成本,银行针对房地产项目开发贷款的平均利率由第四次调研的9.2%、第五次调研的8.8%下降到了如今的8.0%。

除了上述三大与房地产利益相关的利益集团在托市之外,中国还有一个世界所无的特殊消费者群体,即各地房产业主反对降价的「维权」活动。以前发生的就不说了,单说今年以来,因为房地产开发商降价销售楼盘,引发多起业主抗议活动,比如今年6月,杭州业主不满开发商降价,接连上演「房闹」事件,8月份万科在山东烟台降价销售一楼盘,遭到当地业主围攻抗议。深圳业主更聪明,今年改变策略,不再是反对降价,而是以房屋质量存在问题,销售中存在价格欺诈为由,提出让开发商换房退房。

几年以前,中国曾因美国与欧盟国家不给中国以「市场经济国家地位」而屡屡抗议。但究其实,以对中国GDP影响甚巨的房地产而言,政府对市场的干预措施就非「市场经济国家」所为。但是,如果有人相信中国政府法力无边,能够一直将房价维持在「政治上令人满意的水平」,那就大错特错,因为中国现在的房地产泡沫实在是太大,政府的支撑力总有耗竭的一天,到了那一天,房地产业可能只是一个引爆点,要想控制房地产硬着陆对金融系统带来的震荡可不那麽容易。

(本文只代表作者的观点和陈述。)